8월 8일 뉴욕타임즈 사설에 That Hissing Sound라는 제목으로 부동산 거품에 대한 재미있는 기사가 올랐다. (회원가입을 해야하고 컬럼이 개재된 후 일정 시간이 지나면 유료화 되는 듯 함.) 미국도 지난 5년 동안 부동산 가격이 50% 상승했고 이 칼럼의 저자 PAUL KRUGMAN은 이에 대해 단순하지만 날카로운 논리로 거품이라고 주장한다. 그리고 현상을 분석하고 현재 거품이 '쉬' 소리를 내면서 공기가 새고 있다고 말하는데, 찬찬히 읽어보면 우리나라에도 그대로 적용될 내용이다. 그렇다면 지금 우리나라도 거품이 빠지고 있는 것일까?
영어공부 한답시고 초벌번역했음...-_- 잘 이해 안되면 원문을 참조하길...
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'쉬' 소리(That Hissing Sound)
뻥소리가 나는 것이 아니라 '쉬' 소리가 나는 것이 버블이 끝나는 방식이다.
주택가격은 주식가격보다 훨씬 천천히 움직인다. 가격이 하루에 23% 떨어지는 Black Monday라는게 없다. 실제로는 가격은 주택붐이 깨진 후에도 잠시동안 가격이 오르곤 한다.
그래서 미국의 주택거품이 끝났다는 소식은 가격폭락의 형태로 오지 않을 것이다. 매매가 감소하고 재고물량이 증가하는 형태로 나타날 것이다. 왜냐하면 판매자는 구입자가 지불하려 하지 않는 가격을 받으려 할 것이기 때문이다. 그리고 그 프로세스는 이미 시작되었다.
물론, 어떤 사람들은 여전히 주택거품이 있다는 것을 부인한다. 내가 그 사람들이 틀렸다는 것을 설명해 보겠다.
증거 하나는 바로 부동산에 대한 광적인 감정인데, 이것은 별다른 거부감 없이 1999년 주식에 대한 광분을 상기시킨다. 일부 사람들조차 동일하다. 1999년 베스트셀러 "Dow 36,000"의 저자가 지금 주택가격 거품이 없다고 목소리 높여 주창하는 사람들 중에 있다.
그리고 숫자에 증거가 있다. 거품을 부인하는 사람들은 국가내의 평균가를 지적하는데, 평균가격은 염려스러워 보이기는 하지만 완전히 지나친(미친) 정도는 아니다. 그러나 주택에 대해 이야기 할 때, 미국에는 두 개의 국가이다. 하나는 평평한 땅(Flatland)이고 다른 하나는 구획화된 지역(Zoned Zone)이다.
국가의 중앙에 위치한 평평한 땅에는 집을 짓기 쉽다. 주택에 대한 수요가 증가하면 전통적인 중심가 없는 평평한 땅의 중심지역이 영역을 차지할 뿐이다. 따라서 주택가격은 기본적으로 건설가격에 의해 결정된다. 평평한 땅 지역에는 주택가격 거품이 생길 수 없다.
그러나 해변에 따라 놓인 구획화된 지역에는 높은 인구밀도와 토지사용제한 때문에 새로운 주택의 건설이 힘들다. 그래서 사람들이 주택구입대출의 이자율 감소 같은 이유로 주택에 더 돈을 소비하고 싶을 때, 일부 주택이 건설된다. 하지만 기존의 주택가격도 올라간다. 만약 사람들이 가격이 계속 오를 것이라 생각한다면 그들은 더 많이 지불하려 할 것이고 이는 가격을 더 계속 올린다. 다른 말로 구획화된 지역은 주택거품이 일기 쉽다.
그리고 국가 평균보다 더 빨리 상승하는 구획화된 지역 주택 가격은 분명히 거품임을 나타낸다.
국가적으로 볼 때, 부동산 가격은 2000년 1사분기와 2005년 1시분기 사이에 약 50퍼센트가 올랐다. 그러나 그 평균은 각각 26%, 29% 상승한 Houston이나 Atlanta같은 평평한 땅 중심지역이나 77, 96, 118% 상승한 New York, Miami, San Diego같은 구획화된 지역이 섞여서 나온 것이다.
누구도 가격이 계속 오를 것이라는 것을 믿지 않고는 San Diego 수준의 가격을 지불하려 하지 않을 것이다. 임대가는 구입가보다 훨씬 천천히 오른다. 임대주의 동등한 임대가(Owners' equivalent rent)의 Labor Statistics 인덱스는 1999년 말부터 2004년까지 말까지 단지 27%가 올랐다. 비즈니스 윅(Business Week)지는 2004년까지 San Diego에서 집을 일대하는 가격이 비슷한 집을 구입하는 가격의 40% 밖에 들지 않았다고 보고했다. 저리의 주택구입대출까지 고려해서 말이다. 따라서 가격이 빠르게 계속 오를 것이라고 믿는다면 San Diego에서 주택을 구입하는 것은 큰 이익을 볼 수 있을 것이다. 이것이 바로(pretty much) 거품의 정의이다.
거품은 사람들이 확실히 큰 수익을 낼 수 있다는 것을 믿지 않게 되면 끝난다. 그것은 San Diego에서 지난 주택거품의 막바지에 일어난 경우다. 급속도로 가격이 상승하여 1990년에 주택가격은 최고조였다. 곧 시장에는 다량의 주택 매물이 나왔고 가격은 떨어지기 시작했다. 1996년까지 인플레이션에 맞추어 조절된 후, 가격이 약 25퍼센트정도 하락했다.
그리고 이것이 바로, 1980년대의 붐을 막는 주택가격의 성장후에, 지금 San Diego에서 일어나고 있는 일이다. 시장에 나온 독신가구와 콘도의 수가 지난해에 비해 2배로 증가했다. "일 이년 전에 거의 하룻밤새에 팔리던 집이 - 많은 경우 경매전쟁을 유발하기도 했던 - 몇 주째 시장에 나와 있습니다." Los Angeles Times가 보고했다. 같은 일이 다른 과거 뜨거운 시장에서 일어나고 있다.
그 동안, 미국 경제는 주택가격 거품에 깊게 의존적이었다. 2001년 이후 경제회복은 많은 점에서 실망스러웠지만 주거건설에 들어간 많은 자금과 주택구입담보대출의 세분화에 따른 소비자 소비의 증가없이는 불가능했을 것이다. 내가 개인저축율이 0으로 떨어졌다고 말했던가?
지금 우리는 거품에서 새는 공기가 새면서 나는 '쉬' 소리를 듣기 시작했다. 그리고 구획화된 지역에 부동산을 소유한 사람뿐만이 아니라 모든 사람이 염려해야 한다.
뻥소리가 나는 것이 아니라 '쉬' 소리가 나는 것이 버블이 끝나는 방식이다.
주택가격은 주식가격보다 훨씬 천천히 움직인다. 가격이 하루에 23% 떨어지는 Black Monday라는게 없다. 실제로는 가격은 주택붐이 깨진 후에도 잠시동안 가격이 오르곤 한다.
그래서 미국의 주택거품이 끝났다는 소식은 가격폭락의 형태로 오지 않을 것이다. 매매가 감소하고 재고물량이 증가하는 형태로 나타날 것이다. 왜냐하면 판매자는 구입자가 지불하려 하지 않는 가격을 받으려 할 것이기 때문이다. 그리고 그 프로세스는 이미 시작되었다.
물론, 어떤 사람들은 여전히 주택거품이 있다는 것을 부인한다. 내가 그 사람들이 틀렸다는 것을 설명해 보겠다.
증거 하나는 바로 부동산에 대한 광적인 감정인데, 이것은 별다른 거부감 없이 1999년 주식에 대한 광분을 상기시킨다. 일부 사람들조차 동일하다. 1999년 베스트셀러 "Dow 36,000"의 저자가 지금 주택가격 거품이 없다고 목소리 높여 주창하는 사람들 중에 있다.
그리고 숫자에 증거가 있다. 거품을 부인하는 사람들은 국가내의 평균가를 지적하는데, 평균가격은 염려스러워 보이기는 하지만 완전히 지나친(미친) 정도는 아니다. 그러나 주택에 대해 이야기 할 때, 미국에는 두 개의 국가이다. 하나는 평평한 땅(Flatland)이고 다른 하나는 구획화된 지역(Zoned Zone)이다.
국가의 중앙에 위치한 평평한 땅에는 집을 짓기 쉽다. 주택에 대한 수요가 증가하면 전통적인 중심가 없는 평평한 땅의 중심지역이 영역을 차지할 뿐이다. 따라서 주택가격은 기본적으로 건설가격에 의해 결정된다. 평평한 땅 지역에는 주택가격 거품이 생길 수 없다.
그러나 해변에 따라 놓인 구획화된 지역에는 높은 인구밀도와 토지사용제한 때문에 새로운 주택의 건설이 힘들다. 그래서 사람들이 주택구입대출의 이자율 감소 같은 이유로 주택에 더 돈을 소비하고 싶을 때, 일부 주택이 건설된다. 하지만 기존의 주택가격도 올라간다. 만약 사람들이 가격이 계속 오를 것이라 생각한다면 그들은 더 많이 지불하려 할 것이고 이는 가격을 더 계속 올린다. 다른 말로 구획화된 지역은 주택거품이 일기 쉽다.
그리고 국가 평균보다 더 빨리 상승하는 구획화된 지역 주택 가격은 분명히 거품임을 나타낸다.
국가적으로 볼 때, 부동산 가격은 2000년 1사분기와 2005년 1시분기 사이에 약 50퍼센트가 올랐다. 그러나 그 평균은 각각 26%, 29% 상승한 Houston이나 Atlanta같은 평평한 땅 중심지역이나 77, 96, 118% 상승한 New York, Miami, San Diego같은 구획화된 지역이 섞여서 나온 것이다.
누구도 가격이 계속 오를 것이라는 것을 믿지 않고는 San Diego 수준의 가격을 지불하려 하지 않을 것이다. 임대가는 구입가보다 훨씬 천천히 오른다. 임대주의 동등한 임대가(Owners' equivalent rent)의 Labor Statistics 인덱스는 1999년 말부터 2004년까지 말까지 단지 27%가 올랐다. 비즈니스 윅(Business Week)지는 2004년까지 San Diego에서 집을 일대하는 가격이 비슷한 집을 구입하는 가격의 40% 밖에 들지 않았다고 보고했다. 저리의 주택구입대출까지 고려해서 말이다. 따라서 가격이 빠르게 계속 오를 것이라고 믿는다면 San Diego에서 주택을 구입하는 것은 큰 이익을 볼 수 있을 것이다. 이것이 바로(pretty much) 거품의 정의이다.
거품은 사람들이 확실히 큰 수익을 낼 수 있다는 것을 믿지 않게 되면 끝난다. 그것은 San Diego에서 지난 주택거품의 막바지에 일어난 경우다. 급속도로 가격이 상승하여 1990년에 주택가격은 최고조였다. 곧 시장에는 다량의 주택 매물이 나왔고 가격은 떨어지기 시작했다. 1996년까지 인플레이션에 맞추어 조절된 후, 가격이 약 25퍼센트정도 하락했다.
그리고 이것이 바로, 1980년대의 붐을 막는 주택가격의 성장후에, 지금 San Diego에서 일어나고 있는 일이다. 시장에 나온 독신가구와 콘도의 수가 지난해에 비해 2배로 증가했다. "일 이년 전에 거의 하룻밤새에 팔리던 집이 - 많은 경우 경매전쟁을 유발하기도 했던 - 몇 주째 시장에 나와 있습니다." Los Angeles Times가 보고했다. 같은 일이 다른 과거 뜨거운 시장에서 일어나고 있다.
그 동안, 미국 경제는 주택가격 거품에 깊게 의존적이었다. 2001년 이후 경제회복은 많은 점에서 실망스러웠지만 주거건설에 들어간 많은 자금과 주택구입담보대출의 세분화에 따른 소비자 소비의 증가없이는 불가능했을 것이다. 내가 개인저축율이 0으로 떨어졌다고 말했던가?
지금 우리는 거품에서 새는 공기가 새면서 나는 '쉬' 소리를 듣기 시작했다. 그리고 구획화된 지역에 부동산을 소유한 사람뿐만이 아니라 모든 사람이 염려해야 한다.
